Optimisation des SCI
Point de vue de l'Expert Comptable : Société Civile Immobilière, un instrument patrimonial et fiscal très judicieux
Expert-Comptable et gestionnaire de patrimoine
Un dirigeant d'entreprise aura toujours à coeur de piloter son entreprise tout en gardant à l'esprit l'optimisation d'une gestion patrimoniale issue de ses propres affaires.
Penser à utiliser une societé civile immobilière est un acte de bonne gestion pour son entreprise et pour lui même. La SCI facilite pour l'entreprise la gestion de ses locaux professionnels et pour son dirigeant la préparation de la retraite et à la transmission du patrimoine, et parfois une source de salut en cas de difficultés ou de besoins financiers. Un succès qui ne se dément pas, les SCI représentent un tiers des sociétés créées en France.
Des loyers sources de revenus complémentaires
Pour ne plus avoir à payer des loyers à fonds perdus, un entrepreneur peut soit acheter ses locaux par son entreprise, soit les acheter lui-même pour les louer à son entreprise, et déterminer un loyer d'usage qui n'est pas succeptible d'être contesté, car c'est très souvent une convention réglementée que passe le dirigeant avec son entreprise. Cette convention doit être autorisée par les organes de direction de la société et soumise à l'approbation de l'assemblée générale des actionnaires, sur rapport spécial du commissaire aux comptes, si la société en dispose.
Deux options Fiscales
Si le dirigeant fait acheter ses locaux par son entreprise, il va alourdir son bilan et avoir moins de marge de financement pour son développement et son BFR. En passant par une SCI, il dissocie l'immobilier de l'activité et en cas de dépôt de bilan, son actif immobilier, à l'abri dans une SCI, et ne sera pas atteint par les créanciers de l'entreprise en difficulté.
Sur le plan fiscal, la SCI peut être considérée soit comme une société à part entière, soit comme le prolongement du patrimoine de son détenteur. Elle est alors dite "transparente", et les loyers sont imposés comme des revenus fonciers et, au moment de la revente, son détenteur bénéficie d'abattements sur l'imposition des plus values. L'mposition des loyers sur des tranches marginales élevées, peut être mieux génés en faisant participer les membres de sa famille imposés séparément,au capital de la SCI.
Cette solution a l'avantage d'amortir le prix d'achat et une imposition des loyers limitée à 33,3%, mais à la revente, votre seul allié est le temps de détention, plus il est long, plus les abattements sur la plus value seront interressants.
Si l'on privilégie la trésorerie et que les biens professionnels financés ont avec le temps peu de chance de se valoriser significativement, on opte alors pour le régime fiscal de la SCI à l'mpôt sur les sociétés. Sinon mieux vaut opter pour l'imposition à l'IR et profiter des abattements pour la durée de détention.
Une simulation et une étude personnalisée est un préalable à toute décision en la matière.
Cas pratique
| Technique | Avantages | Inconvénients |
| Achat en direct des locaux par la société | Pour l'entreprise : déduction des frais d'acquisition, d'entretien, financiers et amortissements. Pour le dirigeant : pas d'endettement personnel | Pour l'entreprise: consommation des ressources pour le remboursement du crédit, revente difficile car locaux indissociable de l'activité, et danger en cas de dépôt de bilan Pour le dirigeant : aucune épargne personnelle. |
| Achat à travers une SCI à l'Impôt sur les Sociétés | Pour l'entreprise locataire : déduction des loyers et bilan allégé. Pour le dirigeant : perception à terme des dividendes de la SCI et possibilités de les capitaliser. | Pour l'entreprise: pas de déductibilité des frais d'acquisition, d'entretiens, et financiers. Pas d'amortissements. Pour le dirigeant : Création de revenus taxables et lourdeur de la gestion d'une SCI à l'IS. |
| Achat à travers une SCI à l'impôt sur le revenu | Pour l'entreprise locataire : déduction des loyers et bilan allégé. Pour le dirigeant : création à terme d'un complément de revenus. Abattement important voire exonération de la plus value à la revente. | Pour l'entreprise : pas de déductibilité des frais d'acquisitio, d'entretien et financiers. Pas d'amortissement. Pour le dirigeant : création de revenus taxables, mais compensables avec des déficits fonciers de même nature. |